RBC Marchés des Capitaux a récemment organisé une conférence sur l'état du marché canadien de l'habitation. Nous avons donc décidé partager avec vous quelques réflexions et points clés de cette présentation.

La pandémie a créé une très forte demande de logements résidentiels, avec une augmentation plus importante observée dans les régions rurales par rapport aux maisons en milieu urbain.

En général, depuis leur sommet de 2022, les prix des maisons au Canada sont en baisse d’environ 15 %, mais nous sommes toujours au-dessus des niveaux d'avant la pandémie. À titre comparatif, les prix à Toronto sont en baisse de 20 %, 13% pour Vancouver et 11% à Montréal. À l'heure actuelle, nous n'assistons pas à des « ventes forcées » dans le marché puisque nous voyons en ce moment des faibles niveaux d'inscriptions et une quasi-absence de paiements hypothécaires en retard dans le système bancaire.

Au cours des 12 derniers mois au Canada, le volume de vente de maisons est en chute de près de 30 % pour se situer à un niveau similaire à celui d'avant la pandémie.

L'abordabilité du logement est encore difficile au Canada. Pour une maison au prix médian d'une maison individuelle au Canada (375,000$ en 2022), vous avez besoin de plus de 65 % d'un revenu médian avant impôt (38,400$ pour 2022) pour assurer le service d'un prêt hypothécaire. À Toronto et à Vancouver, ce chiffre est plus proche de 80 %.

Alors que les taux augmentaient au premier semestre de 2022, nous avons constaté un déplacement de la demande des hypothèques à taux fixes vers les hypothèques à taux variables. Les taux variables sont liés au taux de financement à un jour de la Banque du Canada. Ce taux est passé de 25 points de base (0,25 %) à 425 points de base (4,25 %), la Banque du Canada ayant pris du retard lors de la réouverture de l'économie après la pandémie, provoquant une forte augmentation de la demande jumelée aux défis liés à la chaîne d'approvisionnement.

Le marché hypothécaire canadien est de 2,1 billions de dollars et 75 % de ces hypothèques sont détenues par les 6 grandes banques canadiennes. 35 % des Canadiens ont une hypothèque, 37 % sont locataires et 28 % sont propriétaires de leur maison sans dettes.

Pour cette note, nous nous concentrerons sur les 35 % de Canadiens qui ont une hypothèque. Parmi les Canadiens qui ont une hypothèque, 66 % ont une hypothèque à taux fixe, généralement un taux fixe de 5 ans avec un amortissement de 25 ans. Sur les 33 % restants qui ont un prêt hypothécaire variable, 80 % de ces personnes ont un prêt hypothécaire variable à paiement fixe, ce qui signifie que si les taux variables augmentent, leurs paiements ne changent pas, seule la répartition du paiement du capital par rapport au paiement des intérêts change, jusqu’à un certain point de déclenchement, ce qui pourrait entraîner certains ajustements des conditions avec la banque. Les 20 % restants (7 % des Canadiens) ayant un prêt hypothécaire à taux variable seraient directement et immédiatement touchés par l'augmentation des taux à un jour.

En ce qui concerne les taux fixes, si l'on suppose que vous auriez besoin de renouveler votre prêt hypothécaire à taux fixe de 5 ans aujourd'hui, votre paiement augmenterait d'environ 20 %. Au cours des 5 dernières années, si nous prenons Toronto comme exemple, le revenu disponible moyen des ménages a augmenté de 27 %. Comme vous pouvez le constater, la croissance du revenu disponible a été supérieure à la hausse des coûts de financement. Toujours à Toronto, la valeur moyenne des maisons est passée de 900,000 $ à 1,300,000$ au cours de cette période. Si nous supposons qu'il y a 5 ans, vous aviez déposé le dépôt minimum de 5 %, votre ratio prêt-valeur serait passé de 95 % à 58 % aujourd'hui, grâce à la prise de valeur de la propriété jumelé au montant de remboursement du capital.

Les taux de délinquance hypothécaire sont faibles au Canada et se situent à 15 points de base (0.15%). Au début des années 90, le taux de délinquance était plus près de 60 points de base (0.60%). Le Québec quant à lui s'est grandement amélioré depuis 1990, passant de 100 points de base (1.00%) à 15 points de base aujourd'hui (0.15%). C'est un autre signe qui montre que l'amélioration de l'économie québécoise des dernières années a été remarquable.

À titre de comparaison, pendant la Grande crise financière de 2008/2009, le taux de délinquance hypothécaire  aux États-Unis avait atteint 500 points de base (5%).

Aujourd’hui, nous voyons plusieurs facteurs positifs au Canada par rapport au début des années 90.  Le taux de chômage dans les années 90 était d'environ 13 % contre 5 % aujourd'hui et les taux hypothécaire avoisinaient les 14% comparativement à des taux de 5% aujourd'hui.

Au début de janvier, RBC a organisé une conférence réunissant tous les grands dirigeants des grandes banques canadiennes. Tous les PDG étaient à l'aise avec le positionnement de leur institution par rapport leurs livres de prêts hypothécaires.

Nous pensons également que les banques canadiennes ont aujourd'hui beaucoup plus d'outils à leur disposition pour surveiller la santé financière de leurs clients. Les banques canadiennes ont également une composition de prêts différente de celle des années 90. Dans les années 90, les banques détenaient beaucoup plus de prêts commerciaux et de prêts immobiliers commerciaux que de prêts hypothécaires résidentiels. Les banques étaient également moins sophistiquées en matière de gestion des risques à l'époque.

Nous ne disons PAS qu'il n'y a pas de risque. Un ratio qui nous préoccupe est le ratio de la dette des ménages comparativement à leur revenu. Aujourd'hui, ce ratio au Canada est à un sommet de 30 ans à 160 %.

En conclusion, même si nous demeurons prudents en raison du niveau de dette élevé des ménages au Canada, nous croyons que les banques canadiennes ainsi que le marché canadien de l'habitation et des prêts hypothécaires sont en bonne position en raison des faibles taux de chômage, des taux d'intérêt encore faibles historiquement l'amélioration de la gestion des risques par les banques.

Salutations,

Steve, Alex and Phil.