Si vous songez à ouvrir un cabinet de médecin, vous vous demandez peut-être s'il serait préférable d'acheter ou de louer un local. Il n'y a pas de réponse toute faite à cette question. La pertinence d'acheter ou de louer des bureaux médicaux varie selon les médecins, leur spécialité et l'étape où ils en sont dans leur carrière.

Le texte qui suit est une version abrégée d'un article publié à l'origine sur le site de Dr. Bill.

Souvent, lorsqu'un médecin décide d'ouvrir un cabinet médical, il commence par se mettre à la recherche de locaux à louer. Cependant, comme de nombreux bureaux de médecin dépendent de leur présence à long terme, au même endroit, pour bâtir et fidéliser leur clientèle, il est parfois plus pertinent d'acheter des locaux. Jetons un coup d'œil à certains des avantages respectifs de l'achat et de la location de locaux.

Avantages de l'achat d'un local pour un cabinet médical

1. L'emplacement, l'emplacement et encore l'emplacement

Il est difficile de trouver un excellent emplacement. Si vous avez la chance de trouver un immeuble bien situé pour favoriser l'accroissement de votre clientèle – en raison de la circulation piétonnière et de la facilité d'accès par transport en commun –, l'achat d'un local constituera un facteur de stabilité pour votre cabinet.
 

2. Liberté et contrôle

Si vous désirez gérer à votre façon les diverses facettes des activités de votre cabinet médical sans craindre d'être freiné par d'éventuelles restrictions ou des augmentations de loyer, il pourrait être sage d'acheter un local. Cela vous permettra d'apporter des modifications à l'immeuble en fonction de vos besoins (en obtenant les autorisations et permis gouvernementaux nécessaires), ainsi que de prendre les décisions concernant son utilisation.
 

3. Gains financiers : constitution d'un patrimoine personnel

Ces dernières années, le secteur immobilier commercial a constitué un excellent investissement pour de nombreux entrepreneurs, y compris les médecins. Bien sûr, aucun résultat n'est assuré, mais en étant propriétaire, vous bénéficierez de toute augmentation de la valeur nette, indépendamment de l'évolution de votre cabinet médical. Cette valeur pourra avoir de nombreuses utilités. Elle pourra notamment servir de garantie pour des prêts dont vous pourriez avoir besoin plus tard pour moderniser vos équipements, faire des rénovations ou embaucher du personnel additionnel.

L'un des grands avantages de l'achat d'un local est que vous n'aurez plus de loyer à payer. Si vous constituez une société désignée comme propriétaire de l'immeuble, vous paierez un loyer à cette société, qui s'en servira pour payer les dépenses du cabinet et effectuer les versements hypothécaires, et la fraction non utilisée du loyer s'ajoutera à votre revenu. Parmi les autres avantages financiers de l'achat de locaux, mentionnons les coûts fixes (plutôt que variables), les déductions fiscales et les revenus additionnels possibles (provenant par exemple de la location de locaux non utilisés par le cabinet).

Avantages de la location de locaux pour un cabinet de médecin

1. Économies de temps

Si vous louez des locaux, vous vous éviterez les responsabilités additionnelles et les problèmes potentiels liés au fait d'être propriétaire. Vous aurez donc plus de temps pour vous consacrer à votre travail de médecin, car le propriétaire de l'immeuble s'occupera des réparations et de l'entretien.
 

2. Sélection d'un emplacement de choix

Si vous optez pour la location de locaux, vous pourrez choisir un immeuble situé dans un secteur attrayant, ce qui peut être important pour certains types de cabinet. En général, la location de locaux dans un secteur très fréquenté coûte beaucoup moins cher que l'achat.
 

3. Souplesse

Si votre cabinet est en pleine expansion ou en train de réduire ses activités, ou si son évolution future est incertaine, il pourrait être bon d'opter pour la location de locaux en attendant que la situation vous semble plus stable. La location offre davantage de souplesse à court terme, car il est plus facile de quitter les lieux. De plus, si vous louez des locaux, vous pourrez emménager rapidement. Par comparaison, il peut falloir des mois pour finaliser une opération d'achat, sans compter le temps nécessaire pour reconfigurer ou rénover les locaux en fonction des besoins d'un cabinet. Par ailleurs, si vous louez des locaux, vous pourrez décider de rester ou de partir chaque fois que le bail arrivera à échéance. Ce sera donc une excellente occasion de faire le point sur les options qui s'offrent à votre cabinet, sur votre besoin de locaux et sur l'état du marché.
 

4. Plus grande disponibilité du fonds de roulement

Souvent, les nouveaux cabinets de médecin ne sont pas en mesure d'affecter des capitaux importants aux locaux qu'ils utilisent, de sorte qu'ils ont tendance à opter pour la location. Même les cabinets bien établis doivent générer un revenu suffisant pour financer à la fois leur croissance et l'achat d'une propriété. Par conséquent, si vous avez opté pour la location – et ainsi libéré des capitaux –, votre cabinet médical sera mieux en mesure de saisir les occasions qui pourront se présenter sur le marché, et il sera plus facilement admissible à des prêts substantiels si jamais vous en avez besoin, par exemple pour financer un projet d'expansion.

Autres avantages financiers :

• Engagement financier initial peu important et n'exigeant aucune mise de fonds.
• Loyer déductible aux fins de l'impôt.
• Flux de trésorerie plus importants favorisant la cote de solvabilité.
• Possibilité que certains services publics et autres services (p. ex., approvisionnement en eau ou nettoyage) soient inclus dans le loyer.
• Peu de coûts imprévus (les coûts assumés par le locataire étant précisés dans le bail, et la plupart des grosses dépenses en immobilisations étant assumées par le propriétaire).

Questions à prendre en considération

Vaut-il mieux louer ou acheter un local pour un cabinet médical ? Voici certaines questions qui vous aideront dans votre réflexion :
 

• Combien de temps prévoyez-vous être à cet endroit ? Des études financières ont montré qu'à court terme, la location de locaux coûte moins cher que l'achat. Cependant, si vous êtes à la recherche d'un endroit pour y établir un cabinet médical durant au moins dix ans, l'achat devient plus attrayant financièrement.
• À quel rythme votre cabinet médical croît-il ? Si vous prévoyez une croissance rapide de votre cabinet médical dans les prochaines années, la flexibilité qu'offre la location sera avantageuse. Si vous optez pour l'achat, vous pourriez en venir à manquer d'espace en raison de votre croissance, ou encore acheter plus d'espace que nécessaire, et donc devoir assumer inutilement des frais. Vous pourriez aussi être confronté à une situation similaire si l'activité de votre cabinet médical diminuait dans quelques années.
• Quelle est la situation locale du marché et de l'économie ? Comme l'évolution des marchés immobiliers canadiens varie, il est important de vous renseigner sur les conditions du marché local. Si le marché local a connu un ralentissement, mais qu'il a commencé à se redresser, le moment pourrait être propice pour investir. Cependant, si les prix des propriétés sont en baisse ou s'ils sont surévalués, il pourrait être plus facile de trouver un emplacement de choix en tant que locataire. Et de cette façon, vous ne risqueriez pas de vous retrouver dans une situation où, après avoir acheté un immeuble, vous seriez contraint de le revendre à perte.
• Qu'y a-t-il de disponible ? Si vous ne parvenez pas à trouver un local qui vous convient sur le marché de la location, vous devrez peut-être vous tourner vers le marché immobilier, et vice-versa.
• Quel est le coût ? Le coût est aussi important, et s'il s'avère que deux propriétés s'équivalent sur tous les autres plans, il serait prudent de comparer soigneusement les coûts devant être engagés pour chacune à court et à long terme.

Gardez à l'esprit que les deux options – l'achat et la location d'un local – comportent des avantages et des inconvénients qui auront des incidences non seulement sur vos finances, mais aussi sur la gestion de votre cabinet médical. Vous serez ainsi mieux en mesure de planifier votre avenir d'une façon qui contribuera à votre réussite.

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Cet article a été publié pour sur le site RBC Soins de santé - Conseils et apprentissage.